开发商“一房二卖”拒退定金 法院：双倍返还

基本案情：

2024年5月29日，购房者许某与某房地产公司签订《某项目定金协议》，约定许某购买该公司开发的一套房屋，总价款1075217元。协议约定，许某于签约时支付定金194040元，该定金于双方正式签订《商品房买卖合同》后冲减购房款。

当日，许某依约支付定金。房地产公司出具收据一份，载明收款事由为“购房款”。同日，许某在《商品房买卖合同》格式文本上签字确认，房地产公司以需要加盖公章为由将合同收回。此后，该公司既未完成合同签章手续，也未征求许某意见，便将案涉房屋抵账给案外人，现已装修完毕。

法官裁判：

2025年8月27日，许某诉至伊宁市人民法院，请求解除定金协议，并要求某房产公司双倍返还定金。

一审法院审理认为，案涉《定金协议》合法有效，双方约定交付定金的目的是作为订立正式《商品房买卖合同》的担保，该协议属于预约合同。许某依约支付定金,虽然某房产公司出具的收款凭证载明“购房款”,但该收款收据未经许某签字认可,且与协议约定不符，不能证明双方当事人经协商一致将定金变更为购房款。许某积极履行签订本约合同的义务,而房地产公司不仅未主动推进合同签订，反而将房屋另行处分给案外人，违背了诚实信用原则，导致合同未能订立，构成违约。2026年2月6日，一审法院判决解除双方签订的定金协议，房产公司向许某双倍返还购房定金388080元。

某公司不服，2月20日，上诉至自治区高院伊犁州分院，主张款项已转为购房款，仅应返还本金194040元并支付资金占用费。

二审法院经审理认为，本案争议焦点在于案涉款项性质及违约责任认定。首先，双方签订的《定金协议》明确约定该款项为定金，系真实意思表示。房地产公司单方出具的收据虽记载为“购房款”，但其未能举证证明双方已协商一致变更款项性质。其次，许某虽在《商品房买卖合同》文本上签字，但房地产公司并未签章，该合同尚未成立，不能据此认定定金已自动转化为购房款。最后，房地产公司收受定金后，未按协议约定与许某签订正式合同，反而将房屋出售给案外人，导致许某购房目的无法实现，构成根本违约。

依据定金罚则，应当双倍返还定金。6月10日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法：

定金罚则是民法典规定的一项重要债权担保方式。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。该规则旨在通过加重违约方的经济责任，督促当事人诚信履约。

法官提醒，对房地产开发企业而言，应当严守诚实信用原则，依法履行预约合同义务，严禁一房二卖、恶意违约。此类行为不仅需承担双倍返还定金的民事责任，还会损害企业商业信誉，影响市场口碑。对广大购房者而言，在商品房认购环节应强化证据意识：支付定金时，务必要求开发商在票据、转账备注中明确标注“定金”；签订正式购房合同时，坚持双方当场签字盖章；妥善留存定金协议、付款凭证、沟通记录等证据，全方位筑牢自身权益的法律保障防线。

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